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张定凯律师 张定凯律师毕业于四川大学法学专业,现为四川朝旭律师事务所专职律师。系中华全国律协、四川省律协会员。擅长于交通事故、刑事辩护、合同纠纷、债权债务、损害赔偿、婚姻家庭、遗产继承、劳动纠纷、保险理赔、房产纠纷、公司法... 详细>>

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律师姓名:张定凯律师

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浅析新型冠状病毒疫情期间房屋租赁合同相关法律问题。

  当前,新型冠状病毒感染的肺炎疫情正在影响着人们的正常工作和生活。国家已采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。

  而这一突发的公共卫生事件作为一个法律事实,不可避免地会导致法律主体之间的权利义务关系受到影响。房屋租赁就是其中受到较大关注的法律问题。

  立足目前的疫情形势,房屋租赁法律关系领域可能会产生哪些问题?出租人、承租人及其他相关利益主体,又该如何保障自己的合法权益呢?本律师现为您梳理如下三大法律问题!

  一、承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件,出租人能否解除合同?

  受疫情影响,承租人可能出现资金缺口导致不能及时支付租金,甚至逾期时间达到双方租赁合同约定的解除条件。此时,本律师不建议出租人迳行依约定行使合同解除权,可以通过协商调整延期支付租金、适当承担违约责任等方式稳定租赁关系。

  关于对合同约定的解除条件能否根据诚实信用原则进行解除问题,本律师认为对于违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现的,双方应继续履行合同。因为即使不是疫情特殊时期,承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实,也不必然导致合同就一定解除。

  因此,在当前疫情防控形势严峻的情况下,建议双方当事人及时沟通,出租人给予承租人合理的租金支付延展期,避免因机械履行合同导致更大的损失。

  二、承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金?

  在法律层面,承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金,并不能一概而论。因为,虽然疫情及相关防治措施本身具备不可抗力的特征,但在具体案件中将产生何种法律后果,还需要进一步分析合同履行障碍与疫情之间的因果关系。

  如果因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行,或者因继续按照租赁合同约定的租金标准支付租金,将会对租赁方造成显失公平时,承租方可以通过要求出租方减少租金等变通合同条款的方式来平衡双方当事人的利益。租金的减少标准根据公平原则由双方商定。

  三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?

  由于疫情发展趋势尚难预判,不排除有承租商户受疫情影响,出现房屋租赁合同目的无法实现的情况。那么,此次疫情及相关防治措施是否能够达到成为解除房屋租赁合同的正当理由,本律师认为,应根据情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来进行综合判断,不宜一律予以解除。

  若因疫情影响承租人的合同目的确实已无法实现的,承租人有权要求解除合同,并有权提出免除违约责任承担。若合同解除后,其受影响期间的房租结算可参照不可抗力原则、公平原则处理。但对于承租人的其他损失,比如受疫情影响期间的经营损失、租赁期间未用尽的装修损失等,出租人一般无需分担。

  另外,需要提醒承租方注意的是,如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况,应当及时通知对方,以便对方采取适当措施防止损失扩大。

  (本文参阅:上海二中法院(ID:SHerzhongfayuan)文章)



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