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律师介绍

张定凯律师   毕业于四川大学法学专业,现为四川朝旭律师事务所执业律师。擅长离婚、婚姻家庭、遗产继承、债权债务、合同纠纷、交通事故、工伤赔偿等民事纠纷案件的代理和刑事辩护业务。张律师秉承诚恳做人、踏实做事的工作作风,认真维... 详细>>

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律师姓名:张定凯律师

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执业证号:15105201010154526

执业律所:四川朝旭律师事务所

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成功案例

离婚后房屋管理特别约定起争议,谁的理由占上风?

  古蔺离婚律师联系电话:15984028539。

  [案情介绍]

  张某与王某原系夫妻,张某1系张某与王某之长女。张某与王某于2019年X月X日在X县民政局办理离婚登记,双方在《离婚协议书》中约定夫妻共同所有的4套房地产所有权归长女张某1所有。

  次日,张某、张某1、王某就上述4套房产的管理达成书面《房屋管理特别约定》,该约定载明如下三项内容:1、上述房产由张某进行管理,在张某过世后管理权归张某1;2、在张某进行管理期间的受益,由张某分配。3、本约定为不可变更约定,未经三方共同同意,不得更改。

  上述房产在张某与王某夫妻关系存续期间,以王某的名义开办了XX宾馆,并出租给第三人经营。租赁期限届满后,张某于2020年1月X日,找第三人签订《宾馆租赁合同》时,第三人告知:已与王某签订房屋租赁合同,且已向王某支付租金,并拒绝与张某签订房屋租赁合同。张某获知归自己管理的房产被出租以后,遂找社区调解未果。张某持相关证据材料来到律师事务所找本律师要求维权。

  [承办过程]

  1、与张某沟通、了解案情,认真审核张某提供的证据材料;

  2、与张某签订委托代理合同,由张某向本律师出具授权委托书;

  3、收集张某1、王某违反《房屋管理特别约定》的证据;

  4、代张某书写民事起诉状,办理立案事宜;

  5、代理张某出席法庭审理活动。

  [张某的诉讼请求]

  1、确认张某与张某1、王某签订的《房屋管理特别约定》有效;

  2、判令张某1、王某将已收取第三人的房屋租金88000元支付张某;

  3、若第三人未将房屋租金足额支付张某1、王某,则判令将尚欠房屋租金直接支付给张某,并不得再与张某1、王某签订房屋租赁合同;

  4、一审案件受理费由张某1、王某负担。

  [张某1一审辩称]

  既然父母在离婚协议中约定,该4套房产归其本人所有,本人享有委托他人代为管理和出租的权利,本人的委托行为符合法律规定;至于《房屋管理特别约定》是管理权的约定,是委托代理合同关系,本人有权取消委托张某管理该房屋的权利。

  [王某一审辩称]

  出租房屋给第三人使用,是受张某1的委托,属正当行使权力;另外,该房屋的产权尚未过户给张某1,自己也享有房屋的出租权。

  [第三人述称]

  确实已于王某签订了1年的房屋租赁合同,并向王某支付了88000元房屋租金。

  [一审法院认定]

  张某与张某1、王某均为完全民事行为能力人,其签订的《房屋管理特别约定》属于双方真实意思表示,不具有《中华人民共和国民法典》中规定的合同无效情形,其《房屋管理特别约定》合法、有效。故双方应当按照诚信原则履行《房屋管理特别约定》中约定的内容,王某将《房屋管理特别约定》中涉及的房屋租赁给第三人所获得的租金88000元应归张某所有,故张某依据《房屋管理特别约定》主张确认张某与张某1、王某签订的《房屋管理特别约定》有效、王某将已收取第三人的房屋租金88000元支付张某、第三人不得再与张某1、王某签订房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。

  [一审判决]

  一、张某与张某1、王某签订的《房屋管理特别约定》有效;

  二、王某在一审判决发生法律效力之日起十日内将已收取第三人的房屋租金88000元支付给张某;

  三、第三人不得再与张某1、王某签订房屋租赁合同。

  案件受理费760元,由张某1、王某负担。

  [张某1、王某提起上诉]

  上诉请求:撤销一审判决,依法改判。

  上诉理由:

  一、根据王某与张某《离婚协议》约定,张某1对本案争议房屋享有所有权、王某对XX宾馆享有所有权,故王某对自己的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利,张某不能享有他人财产权益。《房屋管理特别约定》系张某1将房屋委托张某看管,双方系委托合同关系,委托人张某1可随时解除委托合同。后张某1另行委托王某管理房屋,王某以此与第三人签订《房屋租赁合同》并收取租赁费,符合法律规定。

  二、一审判决结果错误。《房屋管理特别约定》未将XX宾馆经营权交由张某管理、未约定张某享有房屋租赁费,一审判决王某将租金88000元交付张某,无事实依据;一审判决第三人不得与张某1、王某签订房屋租赁合同,于法无据。张某受托管理房屋取得的财产,应转交给委托人。

  综上,一审判决无法律依据、事实依据,故张某1、王某提起上诉,请求依法改判,驳回张某的诉讼请求。

  [张某二审辩称]

  一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应依法驳回张某1、王某的上诉请求,维持原判。

  二、本案争议房屋现登记在张某、王某名下,未过户与张某1。张某1向王某出具委托书,行使房屋委托管理权利,无法律依据。

  三、《房屋管理特别约定》合法有效,协议中约定的受益系房产出租获得的收益。王某将其应得房产收益让与张某,是作为张某偿还债务之需所作约定。

  四、张某1、王某认为《房屋管理特别约定》系委托合同关系,不符合委托合同的法律要件。

  [二审法院认定]

  本院认为,本案争议4套房屋产权登记在张某、王某名下,张某、王某协议离婚时约定该房屋归张某1所有,后张某、王某、张某1三方签订《房屋管理特别约定》,约定该房屋由张某管理,张某管理期间的受益由张某分配等内容。前述行为系张某、王某、张某1对自身权利的自由处分,《房屋管理特别约定》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人关于本案争议房屋的相关权利均应受该约定的约束,并按照该约定享有权利、履行义务。现张某1将争议房屋委托王某出租、收取租金,后王某以此与原审第三人签订协议并收取租金,其行为违反了《房屋管理特别约定》。一审法院判决《房屋管理特别约定》有效,由王某支付张某房屋租金88000元,并无不当,本院予以确认。

  张某1、王某主张XX宾馆系王某所有,其可依法处分及《房屋管理特别约定》未约定张某享有租赁费。本院认为,双方均认可XX宾馆的营业场所为本案争议的4套房屋,结合《房屋管理特别约定》、王某与张某的微信聊天记录“……你去收XX家的30000元和宾馆的88000元就是明年全年的房贷款”与张某1在二审中陈述签订《房屋管理特别约定》的真实意思是“房屋要过户给我,但是说收的租金要还债”,可知《房屋管理特别约定》中约定的受益应为出租本案争议4套房屋和XX宾馆所获取的租金,该受益用于张某偿还债务。故对张某1、王某该主张,本院不予支持。

  张某1、王某主张《房屋管理特别约定》的性质为委托合同,张某1可随时解除委托合同。本院认为,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。但本案中双方约定张某管理期间的受益由张某分配、《房屋管理特别约定》为不可变更约定等内容,《房屋管理特别约定》不符合委托合同要件。对张某1、王某该主张,本院不予支持。

  因双方已约定由张某管理争议房屋,并获取相应受益,故在《房屋管理特别约定》合法有效期内,案外人无合法依据的前提下,一审法院判决原审第三人不得再与张某1、王某签订房屋租赁合同,并无不当。

  [二审判决]

  综上所述,张某1、王某的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,裁判结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1520元,由张某1、王某负担。

  本判决为终审判决。

  [律师办案总结]

  一、当事人遇到法律问题,应及时向专业律师求助,必要时先通过社区、村民调解委员会进行调解,可以起到固定相关事实证据的作用;

  二、委托律师进行诉讼过程中,应实事求是的向承办律师陈述案件事实,不得做事实隐瞒和提供虚假证据,便于律师对案情作出正确分析;

  三、要想赢得诉讼,需要配合律师的调查取证工作;

  四、需要与承办律师反复、沟通诉讼方案和诉讼策略。



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